Rutinas simples que detectan fallas tempranamente y hacen que las llamadas de servicio sean más productivas.
Asigne un calendario de mantenimiento, reúna observaciones con el recorrido de sala mecánica y mantenga los hallazgos abiertos hasta verificarlos.
No existe una regla universal de 'cambio cada 90 días' para los filtros comerciales HVAC. La ocupación, el polvo de la construcción, la eficiencia del filtro, la carga de aire exterior, el tiempo de ejecución y el diseño del sistema son importantes. Cree su intervalo a partir del historial de inspecciones y de los datos de caída de presión, cuando estén disponibles.
Una caminata diaria constante detecta fugas, olores, quejas de frío/calor, problemas con los baños, problemas con las puertas, sonidos anormales del equipo y riesgos de seguridad cuando aún son pequeños. El valor proviene de recorrer la misma ruta y comparar el edificio de hoy con el de ayer.
Una buena solicitud de servicio empieza con evidencia: ubicación exacta, síntoma, identificación del equipo, lecturas del controlador, códigos de error, momentos en que ocurre, áreas afectadas y cambios recientes. Cinco minutos de documentación pueden evitar visitas repetidas y reducir el tiempo de diagnóstico.
Los baños generan un flujo constante de pequeños problemas de mantenimiento. Una inspección mensual de fluxómetros, grifos, desagües, mamparas, accesorios, masilla, escape, iluminación y fugas ocultas detecta el desperdicio de agua y las quejas de los usuarios antes de que se conviertan en emergencias.
Un calendario PM utilizable es simple, específico del equipo, asignado a una persona y vinculado a órdenes de trabajo recurrentes. Comience con activos críticos y puntos de falla comunes en lugar de intentar documentar cada componente del edificio desde el primer día.
Las puertas fallan gradualmente debido a bisagras flojas, cierres con fugas, desalineación de pestillos, herrajes antipánico dañados y sellos desgastados. Una breve inspección trimestral los detecta antes de que se conviertan en problemas de seguridad o de vida.
Un recorrido por el techo consiste en encontrar cambios: desagües bloqueados, escombros sueltos, daños en las membranas, tapajuntas abiertos, agua estancada y daños en el servicio del equipo. Utilice la misma ruta y fotos cada vez.
Una caminata mensual por la sala de máquinas detecta fugas de agua, sonidos anormales, acceso bloqueado, filtros sucios, problemas con las bombas, problemas de almacenamiento de químicos y cambios en las lecturas de los medidores antes de que se apaguen.
El mejor momento para descubrir desagües de condensado obstruidos, filtros sucios, ventiladores averiados y termostatos muertos es antes de la primera semana calurosa. Concéntrese en el flujo de aire, el drenaje, los controles y el funcionamiento obvio.
La preparación para el invierno debe centrarse en la exposición a las heladas, el funcionamiento de la calefacción, las puertas exteriores, el drenaje del techo y los espacios donde el aire frío puede llegar a las tuberías. Hazlo antes de la primera helada fuerte.
La preparación del generador comienza con el estado del controlador, el nivel de combustible, las fugas, la indicación del cargador, el mantenimiento y si la unidad está en AUTO. Los controles visuales no reemplazan el ejercicio o servicio requerido.
Una inspección mensual del calentador de agua debe centrarse en fugas, temperaturas, evidencia de descarga de la válvula de alivio, condición de recirculación, sonidos inusuales y limpieza sin operar dispositivos de seguridad casualmente.